지역별 부동산 가격 비교

오늘은 지역별 부동산(아파트) 가격 비교 방법에 대해서 공유해 보도록 하겠습니다.
 
부동산 매수 대기수요가 있는 수도권 지역을 제외하고 지방은 보통 입주물량이 부동산 가격 변동에 가장 큰 영향을 미치고 있다.
 
따라서 어떤 지역에서 인구수(또는 세대수)  대비 입주(예정) 물량이 많고 미분양이 증가하고 있다면 향후 부동산 가격이 하락할 가능성이 높고 입주(예정) 물량이 부족하고 미분양이 없거나 감소하고 있다면 향후 부동산 가격이 상승할 가능성이 높다고 할 수 있다.
 
따라서 입주물량과 미분양 추이는 지역분석 시 가장 기본으로 확인해야 하는 항목이다.
 
다만, 입주물량과 미분양 추이로 지역 내 아파트 가격의 상승 또는 하락 여부를 가늠해 볼 수는 있지만 현재 아파트 가격이 적정한지를 판단하기에는 다소 부족한 면이 있다.
 
즉 입주물량과 미분양 추이를 통해 부동산 가격 상승을 예상하여 매수하였으나 타 지역 대비 부동산 가격이 높은 수준이어서 향후 기대하는 만큼 가격이 오르지 못하거나 가격 하락을 예상하여 매도하였으나 타 지역 대비 부동산 가격이 낮아 별다른 조정 없이 보합 후 상승으로 전환될 수도 있다.
 
따라서 지역분석 시 지역 자체의 입주물량과 미분양 추이에 더해 타 지역과의 가격 비교를 통해 투자하고자 하는 지역의 현재 아파트 가격 수준(저평가, 고평가, 적정)을 판단해 보아야 한다.

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그럼 구체적인 예시를 들어 지역별 아파트 가격 수준을 비교해 보도록 하자.

오늘 검토 대상 지역은 인구 약 105만 명의 "창원시"이다.

먼저, 지역별 비교를 위해 인구 105만 명 이상의 도시를 확인해 보도록 하자.

서울 940만

부산 330만

인천 296만

대구 236만

대전 144만

광주 143만

울산 111만

창원 105만


위 지역 중 창원시 인구 대비 1~2 배수 전 후 지역인 대구 / 대전 / 광주 / 울산 지역을 선정하여 비교해 보도록 하겠다.

지역별 인구수 / 대장아파트(시세)
( 34평 기준, 네이버시세)

대구 / 236만 / 범어동 범어SK뷰(9억 5천)
 
대전 / 144만 / 둔산동 크로바(11억 5천)

광주 / 143만 / 봉선동 제일풍경채(8억 7천)
 
울산 / 111만 /신정동 문수로 2차 아이파크(9억)
 
창원 / 105만 / 용호동 용지아이파크(8억 7천)

- 인구수 대비 시세 순위 -


순위       인구수 기준         시세 기준
  1                대구                 대전
  2                대전                 대구
  3                    광주                  울산
  4                울산                  창원
  5                    창원                  광주

지역별 인구수 대비 시세 판단

대전, 울산, 창원은 인구수 대비 시세가 높고 대구, 광주는 낮음

인구는 부동산 거래량 등과 비례할 것이므로 인구가 많을수록 부동산 시세가 높을 것으로 판단할 수 있다.

지역별 종사자 수(2020년 기준)

(KOSIS 국가통계포털 -> 국내통계 -> 지역통계 -> 지자체 기본통계 -> 경상남도 -> 경상남도 창원시 기본통계 -> 사업체-> 사업체 총괄-> 종사자수 (명) )

 
대구 / 101만 명

대전 / 69만 명

광주 / 66만 명

울산 / 54만 명

창원 / 46만 명



- 종사자 수 대비 시세 순위 -


순위       종사자 수 기준       시세 기준
  1                대구                 대전
  2                대전                 대구
  3                광주                     울산
  4                울산                 창원
  5                     창원                     광주

 

지역별 종사자 수 대비 시세 판단

대전, 울산, 창원은 종사자 수 대비 시세가 높고 대구, 광주는 낮음

종사자 수는 경제활동 인구수로 부동산 구매수요 등과 비례할 것이므로 종사자 수가 많을수록 부동산 시세가 높을 것으로 판단할 수 있다.

지역별 근로소득 순위(2022년 기준)

(국세통계포털 -> 국세통계조회-> 인기통계 -> 시군구별 근로소득 연말정산 신고현황(원천징수지)

 
전국 1995만 명 / 807조 / 인당 약 4000만 원
 

대구 69만 명 / 24조 / 인당 약 3400만 원

대전 56만 명 / 22조 / 인당 약 4000만 원

광주 44만 명 / 16조 /  인당 약 3500만 원

울산 40만 명 / 18조 /  인당 약 4500만 원

창원 35만 명 / 14조 /  인당 약 4100만 원



- 근로소득 대비 시세 순위 -


순위      근로소득 기준     시세 기준
  1                울산                 대전
  2                창원                 대구
  3                대전                 울산
  4                광주                 창원
  5                대구                 광주

 

지역별 근로소득 대비 시세 판단

대전, 대구는 근로소득 대비 시세가 높고 울산, 창원, 광주는 낮음

근로소득은 부동산 구매력 등과 비례할 것이므로 근로소득이 높을수록 부동산 시세가 높을 것으로 판단할 수 있다.

지역별 시세 비교 결과

총 5개 지역(대구, 대전, 광주, 울산, 창원)을 인구수, 종사자 수, 근로소득을 근거로 비교해 보면 대전, 울산, 창원은 타 지역 대비 아파트 시세가 높고 대구, 광주는 낮은 것으로 판단된다.

다만, 이러한 판단이 앞으로 대전, 울산, 창원은 부동산 시세가 하락하고 대구, 광주는 상승할 것이라는 의미는 아니다.

하지만 지역별 시세 비교를 통해 타 지역 대비해서 현재 아파트 가격의 적정 여부를 판단하는 근거가 될 수 있으며 향후 대전, 울산, 창원 보다 대구, 광주의 아파트 가격 상승률(수익률)이 더 높을 수 있다는 의미로 해석할 수 있을 것이다.